가끔 일어나는 일이지만 현재 집주인이 집을 새 주인에게 팔고, 매수자가 바로 이 집에 들어와 살지 않고 월세를 낼 때(그래서 입주는 하지 않고 나중에 들어올 계획) 기존 집주인이었던 사람이 이 집에 전·월세로 새 주인과 계약을 하고 임차인으로 남았을 때의 이야기입니다.
기존 집주인과 새 집주인이 전도된 상황이거든요.이럴 때 전문적인 용어로 소유권이전등기가 종료된 날 24시, 즉 다음날 0시를 기준으로 기존 집주인이었던 사람은 새 집주인의 임차인 지위를 얻게 돼 대항력이 발생하고 이때부터 보증금 보호가 시작됩니다.
이론적으로 생각해도 맞는 얘기지만, 일반적으로 새로운 세입자가 집에 들어올 경우 주택임대차보호법상 전입신고와 확정일자를 해놓으면 그 다음날 0시부터 보증금 보호가 되는 대항력이 생긴다는 건 다 아는 사실이니까요.이것과 같다고 생각하면 혼란스러웠던 답이 금방 풀립니다.
이 임차인은 이 집에 기존부터 살았고 지금은 지위가 변동되지 않았던 보증금 보호를 할 수 있었던 것입니다.지금은 매수인 소유의 집이 되고 매도인 임차인은 보증금을 매수인에게 주고 집을 사게 되는 상황이 생기고 그래서 보증금 보호를 받는 개념이 생겼고 이때 대항력이라는 힘을 얻어 다음날 0시에 생긴 것입니다.
일반적인 주택임대차보호법과 같은 원리이며, 이러한 법원에서 판단 근거로는 “전 소유자가 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정 요건이 되는 적법한 공시방법으로서 효력이 없다”며 대법원 98다32939 판결이 있습니다.이를 다시 말하면 소유자가 아닌 상태에서는 ‘다음 날부터 주택임대차보호법에 의거 대항력을 취득할 수 있다’는 것으로, 이 내용에 대해서 몇 가지 동일한 판례가 있습니다.’새로운 소유자 앞으로 소유권 이전 등기가 된 다음날 자정(다음날 0시) 대항력이 발생한다’고 되어 있다(대법원 99다59306, 99다70556, 2001다61500)라는 세 가지 판례도 있죠.이 세 판례도 같은 판결로 나왔음을 알 수 있습니다.이런 것들은 상식적으로 당연한 얘기일 수도 있지만 정리하자면 ‘전 소유자가 새로운 소유자에게 집을 팔고 그 집에서 임차인으로 전세 또는 월세로 살게 되는 경우 소유권이전등기까지는 본인의 소유기간이었기 때문에 주택임대차보호법의 의미는 없었던 것이고 임차인으로서의 대항력은 소유권이전등기가 된 다음 날 0시부터, 그러니까 매수자 이름으로 소유권이 넘어간 다음날부터 적용된다.’라는 내용으로 정리하면 되겠죠.부동산 거래는 거액의 돈이 드는 생활 속에서 가장 큰 돈이 오가는 비용입니다.그래서 신중하게 생각하고 많은 고민을 하고 많은 사람들의 조언을 듣고 판단을 잘 해서 결정해야 합니다.제가 살아온 과정을 돌이켜보면 얼마나 적절하게 잘 치고 빠지는가를 잘하는 사람들이 결국은 부를 좌지우지한 것 같습니다.하루하루 살다보면 관심없어도 경제에 조금이라도 신경쓰고 조금씩 알아가면 눈뜨고 귀가 열리고 감각이 살아나니 매사에 열린 마음으로 살았으면 좋겠어요 오늘도 굿럭~~부동산 거래는 거액의 돈이 드는 생활 속에서 가장 큰 돈이 오가는 비용입니다.그래서 신중하게 생각하고 많은 고민을 하고 많은 사람들의 조언을 듣고 판단을 잘 해서 결정해야 합니다.제가 살아온 과정을 돌이켜보면 얼마나 적절하게 잘 치고 빠지는가를 잘하는 사람들이 결국은 부를 좌지우지한 것 같습니다.하루하루 살다보면 관심없어도 경제에 조금이라도 신경쓰고 조금씩 알아가면 눈뜨고 귀가 열리고 감각이 살아나니 매사에 열린 마음으로 살았으면 좋겠어요 오늘도 굿럭~~부동산 거래는 거액의 돈이 드는 생활 속에서 가장 큰 돈이 오가는 비용입니다.그래서 신중하게 생각하고 많은 고민을 하고 많은 사람들의 조언을 듣고 판단을 잘 해서 결정해야 합니다.제가 살아온 과정을 돌이켜보면 얼마나 적절하게 잘 치고 빠지는가를 잘하는 사람들이 결국은 부를 좌지우지한 것 같습니다.하루하루 살다보면 관심없어도 경제에 조금이라도 신경쓰고 조금씩 알아가면 눈뜨고 귀가 열리고 감각이 살아나니 매사에 열린 마음으로 살았으면 좋겠어요 오늘도 굿럭~~